НАШИ ПРОЕКТЫ:
ИПОТЕКА
ПОТРЕБКРЕДИТ
БИЗНЕС КРЕДИТ
КРЕДИТНЫЕ КАРТЫ
АВТОКРЕДИТ
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
СТРАХОВАНИЕ ЖИЗНИ
ПЕРЕЕЗД
РЕМОНТ
ТУРИЗМ
НЕДВИЖИМОСТЬ
ОБРАЗОВАНИЕ
АВТОСТРАХОВКА
ПЕРЕВОДЫ
Добавить в избранное    
Печатать

Актуальные вопросы
о рынке жилья и недвижимости

   
125 из 142 (88%) посетителей порекомендовали бы эту статью своим друзьям

    КРАТКИЙ ОБЗОР ЭТОЙ СТАТЬИ

  • Как реформируется ЖКХ?
  • Каковы перспективы ипотеки?
  • Как приватизировать жилье?
Андрей Лазарев, 123Service.ru

Круглый стол экспертов российского рынка недвижимости – совместный проект порталов 123Service.ru и Ipocredit.ru.

На вопросы отвечали:

Ян Арт

главный редактор информационного агентства Bankir.Ru и холдинга 123Service.ru

 

Евгений Богомольный

депутат Государственной Думы России, заместитель председателя комитета Госдумы по собственности

Мария Жукова

первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда»

 

Александр Мальчевский

президент Мособлбанка

Диана Маштакеева

президент Ассоциации кредитных брокеров России

 

Олег Самойлов

генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Эмиль Юсупов

заместитель председателя правления Абсолют Банка

   

– На основании чего может производиться строительство недвижимости?

Евгений Богомольный:

Основной документ – Градостроительный кодекс России. Кроме того, существуют генпланы населенных пунктов. За самовольной застройкой достаточно серьезно надзирает прокуратура. Многое прописано в Уголовном кодексе и в Кодексе об административных правонарушениях – и самовольная застройка, и нарушения инвестиционных контрактов. Самовольные постройки подлежат сносу в принудительном порядке.

– Как проходит реформирование жилищно-коммунального хозяйства? 

Евгений Богомольный:

– Реформирование ЖКХ идет давно, наверное, как его создали, так и начали его реформировать. Сейчас можно много говорить о том, что в свое время была допущена глобальная ошибка. В Советском Союзе была выбрана система централизованного теплоснабжения. Во всем мире используется индивидуальное отопление. Там вообще больше тяготеют к малоэтажному строительству. В то же время муниципальное жилье там строится, и теплоснабжение в нем централизованное, но локальное. Я не думаю, что там есть такие огромные ТЭЦ, как у нас. От наших идут огромные метровые трубы, которые надо заизолировать, потом ремонтировать, контролировать и т. д. и т. п.

Сегодня, в принципе, процесс децентрализации ЖКХ идет. Уже есть случаи и государственно-частного партнерства, есть Российские коммунальные системы, ряд других крупных организаций, которые в системе ЖКХ работают как частный капитал. Мы знаем, что Жилищный кодекс дал гражданам право выбора, как управлять жильем, и порядка 82% жилья уже приватизировано.

У каждого квадратного метра жилья сейчас есть собственник, и неважно, кто это – физическое лицо, юридическое лицо или орган местного самоуправления. Причем собственник есть у всего – и пространства внутри стен, и у домового оборудования. И не зря в Жилищном кодексе зафиксировано, что гражданам предоставляется право выбрать способ управления. Или они сами заключают договора с энергопоставляющими, ресурсопоставляющими организациями, или создается Товарищество собственников жилья, которое заключает договоры с поставщиками услуг, или нанимается управляющая компания. Опять же, не буду говорить про Москву, где иногда передергивают законодательные нормы, но у собственников жилья есть право на получение всей документации, право на придомовую территорию, право получать доходы. Например, с рекламы, размещенной на стенах их домов, или с подвалов, сдаваемых в аренду. Сколько было таких случаев – органы местного самоуправления кому-то продали подвал или сдали в аренду, а деньги собственникам не поступают. Надо помнить: это можно отсудить! Не выгонять на улицу кафе или магазин, а вернуть деньги товариществу собственников жилья. Порядок в этой сфере постепенно наводится, идут судебные процессы. Но пока еще само осознание того, что собственность надо контролировать и за нее отвечать, не до конца закрепилось у наших граждан. Вот сейчас, к примеру, идет страшный шум, что, якобы, через два года введут общий налог на недвижимость, на землю, и он будет гигантским. При этом забывают, что пенсионеры в Москве вообще не платят налог на имущество – они от этого освобождены.

В 2007 году был создан Фонд реформирования ЖКХ и туда были внесены 240 млрд рублей. Планируется до 2012 года капитально отремонтировать примерно 10–12% российского жилья и расселить около 30% ветхого жилья. Немного, конечно. Сегодня порядка миллиона домов нуждается в ремонте и порядка 11 миллионов квадратных метров жилья находится в аварийном состоянии. 

– Можно ли отказаться от приватизации жилья? 

Евгений Богомольный:

– Да, такое право у граждан России есть. Более того, людям дали еще и право расприватизировать жилье. Некоторые люди понимают, что собственность – это хорошо, но существует еще и бремя собственности. Собственное жилье можно продать, подарить, что угодно сделать. Но при этом его нужно содержать, платить за него налоги.

Есть одинокие люди, у которых нет близких, так жизнь сложилась. Им ни дарить, ни продавать не надо, им надо нормально прожить остаток жизни, да и Бог с ним, с этим жильем. Зачем тратиться на капремонт, платить налог на имущество? Такие люди живут по договору социального найма.

Еще есть такая категория людей, которая не может приобрести себе жилье. Они получают квартиры на условиях социального найма.

Некоторые не приватизируют свое жилье, полагая, что либо бесплатная приватизация будет вечной, либо советская власть вернется…

Поэтому 82% приватизированных квартир – это довольно высокий процент. 100% квартир приватизировано быть не может.

– Известно, что мировой финансовый кризис привел к значительному увеличению числа обманутых дольщиков… 

Евгений Богомольный:

– На конец 2006 года в реестре рабочей группы «Единой России» по оказанию помощи обманутым дольщикам числились 62 тысячи пострадавших дольщиков. После создания комиссии их число сократилось примерно до 31 тысячи. Сократили за счет договоренностей с региональными властями, которые взялись разруливать часть ситуаций.

Кризис, конечно, заставил сделать шаг назад. На начало 2010 года Генпрокуратурой зафиксировано около 300 новых проблемных объектов, и количество обманутых дольщиков увеличилось примерно до 50 тысяч. Хотя, может, их будет и 250 тысяч. Почему так получается? Часть строек заморожена из-за кризиса, и выходит, что целенаправленно людей никто не обманывал. Изменится экономическая ситуация, появятся кредиты – дома достроят, и люди свои квартиры получат.

Тяжелее в тех случаях, где квартиры продали дважды. Один из двух покупателей уж точно обманут.

Диана Маштакеева:

– На сегодня проблема обманутых дольщиков вновь стала одной из наиболее актуальных. Посоветовать тут можно только одно – внимательно выбирайте партнеров-застройщиков, ответственно относитесь к условиям договора, не соглашайтесь на обходные (например, «вексельные») схемы.

– Если отделить обманутых дольщиков от пострадавших в результате провала бизнеса, то что получится? 

Евгений Богомольный:

– Я думаю, что по-настоящему обманутых не больше нескольких процентов. Сейчас практически нет такого, как лет пять назад, когда одну и ту же квартиру продавали по шесть раз. Так что, главная проблема все же не в обманах, а в ином. Что может получиться: компания-застройщик брала кредиты, закладывая строящееся жилье. То есть люди внесли деньги за квартиры, а дома заложены в банке. Если кредит не удастся погасить, банк продаст эти дома, вернет свои деньги, но люди свои квартиры уже не получат. 

– Как решается проблема «замороженного» строительства жилья?  

Евгений Богомольный:

– Государство достаточно серьезно поддержало рынок, другое дело, что рынок на это не сильно откликнулся. Я имею в виду, что, согласно бюджету 2009 года, выделено 440 млрд рублей на выполнение обязательств по обеспечению жильем участников Великой Отечественной войны, военнослужащих и всех остальных, кому государство должно – чернобыльцев, участников военных конфликтов.

Есть надежды и на возрождение ипотеки. Сегодня на ипотеку приходится примерно 5% всех сделок с жильем. В 2008 году было примерно 15%. Радует, что ставки по ипотечным кредитам опять начали снижаться, и процесс заново набирает обороты. 

– Каковы перспективы строительства жилья в России? 

Евгений Богомольный:

– Градостроительный кодекс вступил в силу в марте 2005 года, когда объемы строительства жилья упали до 39 млн квадратных метров в год. Прошло всего четыре года, и перед кризисом построили 67 млн квадратных метров жилья – рост почти в два раза. К 2020 году рассчитываем выйти на строительство 120 млн квадратных метров жилья в год. В советское время максимальный объем построенного за год жилья равнялся 80 млн квадратных метров.

Вернемся к ипотеке. Если довести число людей, которые могут приобрести себе жилье в кредит, до 30%, это будет серьезный прорыв. Если к ним прибавить еще 20% населения, которые получают жилье по социальным программам, получается уже половина населения. Остальные купят жилье через ЖСК, ЖНК. 

Ян Арт:

– Уверен, что по большому счету перспективы строительства жилья в России напрямую связаны с перспективами ипотеки. Если цена коммерческой ипотеки снизится, а программы социальной ипотеки выйдут на большой масштаб, можно будет говорить о серьезном развитии жилищного рынка. 

– Каковы перспективы развития ипотеки?

Александр Мальчевский:

– Мы видим, что на дешевое жилье спрос начинает восстанавливаться, на дорогое – остается на своем уровне. Хотя, конечно, в свете кризиса эта ситуация вполне логична. Наш банк участвует в реализации программы «Военная ипотека». Программа пошла и, что самое удивительное, все стороны процесса очень хорошо работают.

Эмиль Юсупов:

– И правительство, и АИЖК предпринимают колоссальные усилия по реанимации этого рынка. Москва, Петербург начали оживать. Тем более что желание решить пресловутый «квартирный вопрос» от кризиса зависит куда меньше, чем желание приобрести новый автомобиль. Интерес россиян к ипотеке возрождается.

В свою очередь, со стороны банков требования к первоначальному взносу снижаются – такой тренд есть. Но к докризисному уровню мы не вернулись. Игры в кредиты без первоначального взноса заканчивались печально – и для многих банков, и для многих заемщиков. Чем выше первоначальный взнос, тем лучше.  

Ян Арт:

– Альтернативы ипотеке нет. Только ипотека может стать инструментом приобретения недвижимости для значительной части населения. Даже сегодня, в условиях жестких требований банков и высоких ставок, эта система наиболее оптимальна. 

– Возродится ли система рефинансирования ипотечных кредитов? 

Эмиль Юсупов:

– Банки будут в любом случае бороться за хорошего клиента. Если клиент вовремя выплачивал свой долг, имеет положительную кредитную историю, то любой банк будет рад переманить его к себе. Пойдут ставки вниз – будут предложения рефинансирования. То есть взяв сегодня кредит, через какое-то время вы получите возможность рефинансировать его по более низкой ставке. Другое дело, что каждый год это делать неудобно. Хотя бы в силу того, что вы, по сути, получаете новую ипотечную ссуду, заново проходите все процедуры. Нужно заполнять анкету, предоставлять документы, заключать новый кредитный договор, оформлять закладную и так далее.  

Диана Маштакеева:

– Несомненно, возродится. Как только мы увидим динамику снижения банковских ставок. Кредитные брокеры готовы подбирать варианты рефинансирования ипотечных кредитов для своих клиентов.

– Что должен знать о своих правах клиент риэлтора?

Олег Самойлов:

– Первое правило: помнить, что все действия, договоры, цены – предмет осмысленной договоренности двух равноправных сторон: клиента и риэлтора. И аргументы «у нас такие правила» без объяснения смысла этих самых правил не должны вас смущать. Правило – это то, о чем вы договорились и письменно зафиксировали. Других правил нет. Вернее, может они и есть, но не на уровне законодательства, а внутри данного конкретного агентства. Но вы-то не обязаны слепо подчиняться внутреннему распорядку организации, в которой не работаете!

Приведу простой пример. Вы пришли продавать свою квартиру и в списке необходимых для сделки документов, который предоставило агентство, обнаружили справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Замечу, что для получения этих документов необходимо лично явиться к доктору. И вот вы отпрашиваетесь с работы, выстаиваете очередь… А между тем наличие данных справок у продавца объекта недвижимости вовсе не является требованием законодательства. Это лишь требование внутренних правил риэлторской компании. И подчиняться им клиенты совсем не обязаны. Конечно, риэлтор или покупатель могут попросить продавца о такой любезности. И в большинстве случаев продавец не откажется: все-таки сделка – это общее дело. Но это будет добрая воля продавца, предмет договоренности продавца и покупателя или риэлтора, а не обязательное требование, которое риэлтор вправе диктовать своему клиенту.

Второе правило: продаете или покупаете недвижимость именно вы. И это означает, что главный и решающий голос в обсуждении условий сделки, цены, сроков и т. д. – ваш. Риэлтор – друг, советчик, проводник ваших интересов и решений. Вы можете ему доверять и прислушиваться к его советам (что вполне естественно, иначе зачем вы к нему обратились), но вы не обязаны слепо и бездумно их выполнять.

Третье правило: вы не обязаны отдавать риэлторам оригиналы правоустанавливающих документов, только копии. Подлинники документов будут нужны не ранее, чем начнется подготовка к сделке.

Четвертое: пока вы не подписали договор, у вас нет никаких обязанностей. Но если вы поставили свою подпись под договором (с риэлтором на оказание услуг, с продавцом/покупателем о намерении совершить сделку и т. д.), то эти обязанности возникают. Поэтому обычное «передумал» вполне справедливо повлечет за собой ту или иную ответственность по договору, в том числе и финансовую (если она в договоре предусмотрена).

И, наконец, пятое. Труд риэлтора, безусловно, подлежит оплате. Но только в случае достижения результата, который был заказан клиентом. Зачастую же риэлторы, даже несмотря на то, что выполнить работу не удалось, требуют оплатить их деятельность. Объяснения при этом могут звучать разные – «мы потратили много времени и сил», «мы за свой счет давали рекламу» и т. п. Все это – предпринимательские риски агентства недвижимости, которые в случае, если заказанный результат не достигнут, не имеют к клиенту никакого отношения.

Может ли быть иначе? Разумеется, может. Но только в случае, если порядок, отличающийся от рассмотренного выше, непосредственно согласован между клиентом и риэлтором. Во всех остальных случаях ни о какой оплате без достигнутого результата не должно быть и речи.

– На какие моменты в договоре по аренде жилья нанимателю нужно обратить особенное внимание?

Мария Жукова:

Прежде чем принимать окончательное решение об аренде, следует убедиться, является ли арендодатель собственником данной квартиры. Для этого следует запросить у него документы, подтверждающие собственность. Дополнительно можно запросить документы, косвенно подтверждающие право собственности. Это может быть, например, выписка из лицевого счета, или оплаченные квитанции на коммунальные услуги, где указаны фамилия и имя собственника, количество прописанных жильцов. Обязательно надо посмотреть паспорт.

Нельзя сразу делать больших предоплат – за год или полгода вперед. Подобное требование должно насторожить арендатора. Или же стоит более тщательно проверять объект: запросить копию финансово-лицевого счета, выписку из реестра, поговорить с соседями. Все, чтобы убедиться, что вы платите деньги именно собственнику.

Не стоит вносить полную сумму до получения ключей, аванс не должен превышать 3–5 тыс. руб. Ключи передаются во время подписания договора, и клиенты проверяют, что эти ключи подходят к дверям арендованной квартиры.

Ни в коем случае не следует пренебрегать заключением договора. Договор аренды обязательно должен содержать фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон договора: арендатора и арендодателя. Кроме того, в договоре должны быть указаны стоимость найма с указанием валюты и порядок внесения платы за наем (периодичность, сроки оплаты и т. п.).

Если вносится залоговая сумма, то в договоре необходимо указать размер этой суммы, в обеспечение чего она вносится (в счет непогашенной задолженности, в счет возможного ущерба имуществу и так далее) и порядок ее возврата.

Обязательно должен быть указан срок действия договора, порядок его расторжения (в случае досрочного расторжения), в каком случае договор может быть расторгнут без штрафных санкций и возможность его продления.

Если в квартире зарегистрировано более одного человека, то при заключении договора найма, на ее сдачу в обязательном порядке требуется письменное согласие всех лиц старше 14 лет, зарегистрированных в квартире.

 

Вы порекомендовали бы эту статью друзьям?              
Печатать
 
 
tfGeneral
(4 года назад)
а при получении ипотеки для молодых семей дикретные отпускные будут учитываться?
olia
(4 года назад)
Я продаю свою квартиру в Санкт-Петербурге, но покупатель расчитывается жилищным сертификатом. Стоит ли мне связываться с ЖС, или искать других покупателей?
Антон
(4 года назад)
брал ипотеку с женой, по молодежной програме сложно, но справляемся по тихоньку. зато свое жилье. да и повезло что процент маленький. а есть кто по субсидии брал?
Светка
(5 лет назад)
и ПРАВДУ СЕЙЧАС ИПОТЕКУ ЛЕГЧЕ ВЗЯТЬ ЧЕМ НАПРИМЕР ДАЖЕ ГОД НАЗАД.ЕСТЬ МНОЖЕСТВО РАЗНЫХ ПРОГРАММ,РАЗНЫЕ ПРОЦЕНТЫ.гЛАВНОЕ ВЫБРАТЬ БАНК ПОДХОДЯЩИЙ ДЛЯ СЕБЯ!
Тамара
(5 лет назад)
"Радует, что ставки по ипотечным кредитам опять начали снижаться" снижаться?по-моему они только растут!

 

 
«На портале 123Broker.ru дал заявку на аренду офиса. Пришло более 15 вариантов, удалось выбрать самый интересный для моего бизнеса. Портал реально помог сэкономить время на подборе офиса по соотношению «цена – качество».»
Игорь Сенин, Петербург